房屋租赁合同是人们日常工作、生活中较为常见的合同类型之一，因此，也是比较容易发生纠纷的合同类型。笔者现就房屋租赁合同纠纷的相关法律问题浅述如下：

 

      一、房屋租赁合同纠纷的管辖

      《中华人民共和国民事诉讼法》

      第三十五条　合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。

      根据上述法律规定，合同纠纷可以约定管辖的法院，那么房屋租赁合同纠纷能否约定管辖法院？其实不然，上述法律规定中明确约定管辖不得违反级别管辖和专属管辖的规定，而房屋租赁合同纠纷恰恰属于专属管辖，根据我国《民事诉讼法》第三十四条第（一）项[1]及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二十八条第二款[2]的规定，房屋租赁合同纠纷应由不动产所在地法院管辖。

      虽然房屋租赁合同纠纷不能约定管辖法院，但并不等同于房屋租赁合同纠纷仅能由不动产所在地法院管辖，合同当事人可以通过在合同中达成仲裁条款的方式约定房屋租赁合同纠纷争议由仲裁机构管辖，在此情形下，如合同当事人关于仲裁条款的约定是合法有效的，则可以据此排除法院专属管辖。

      参考案例：（2021）京04民特602号民事裁定书

      该案中，法院认为：双方就仲裁协议达成了一致，协议内容体现出双方发生纠纷时请求仲裁的意思表示，选定的仲裁机构明确具体。因此应为合法有效。申请人所称专属管辖，是针对当事人发生争议到法院采取诉讼形式解决纠纷的情况下应遵循的诉讼原则，本案中双方就争议解决方式约定为仲裁，并不存在违反专属管辖规定的情形。

 

      二、出租人的适租义务

      房屋租赁合同中出租人的主要义务是交付房屋给承租人使用，因此，在实践中许多出租人认为交付了房屋，且房屋不存在瑕疵能够正常使用即视为其合同义务已履行完毕，然而并非如此，根据我国《民法典》第七百零八条[3]的规定，出租人还负有在租赁期限内保持租赁物符合约定用途的适租义务。如出租人交付的房屋不满足合同中约定的房屋使用用途，使得承租人无法实现租赁房屋的目的，同样会视为出租人违约且需赔偿因此给承租人造成的损失。

      笔者此前恰好代理过一起承租人因出租人违反适租义务而主张损失赔偿的仲裁案件。该案中，房屋租赁合同明确约定承租人承租房屋用于经营民宿，出租人虽然交付了房屋，但该房屋因不满足消防线路、设备安装要求导致承租人在对房屋装修完成后无法按期完成消防验收而导致民宿延迟开业，最终仲裁委经审理后认定出租人未履行适租义务存在过错，因此裁决出租人应当向承租人退还因出租人过错导致的民宿延迟开业期间的租金。

      鉴于上述，笔者提醒，如租赁房屋存在特定的使用用途，需在合同中对用途做出明确约定，且在交付房屋时除了对房屋的基本状况进行查验外还需对是否满足合同约定用途进行查验，以避免日后产生争议。

 

      三、因承租人过错导致房屋租赁合同期限尚未届满而提前解除，出租人能否要求承租人支付免租期的租金？

      为促成房屋租赁交易，出租人一般会通过给予承租人免租期优惠的方式吸引承租人承租房屋，在此情形下，如因承租人过错导致房屋租赁合同期限尚未届满而提前解除，出租人能否要求承租人支付免租期期间的租金？

      如房屋租赁合同中约定了承租人过错导致合同解除应支付免租期租金，根据意思自治原则，应视为双方的真实意思表示，此约定对承租人具有约束力，应当予以支持，我国司法实践中亦是持此观点，不存争议。但是，如果合同中无免租期租金支付的相关约定，应当如何处理？对此，我国司法实践中存在不同观点：一种观点认为，免租期属于双方合意，如合同中无免租期租金支付的相关约定，则出租人要求承租人支付免租期租金缺乏依据，不应予以支持，例如（2024）浙0108民初7354号民事判决、（2024）沪0115民初54602号民事判决即持此观点；另一种观点认为，虽无合同约定，出于公平原则考虑，承租人具有过错，应当根据过错比例承担免租期租金，例如（2024）粤01民终2473号民事判决、（2025）云05民终610号民事判决即持此观点。

      笔者认为，出租人设立免租期的目的除为了促成交易外，同时也包括出租人对于承租人按约承租的期待，因此，如因承租人过错导致租赁合同解除，出租人对于实现合同约定的租赁期限的预期必将落空，在此情形下，承租人即不应再享有免租期利益，如仅因合同中无免租期租金支付的相关约定即不支持出租人的主张，显然会有违公平原则，故笔者同意上述第二种观点，即应当根据公平原则，结合承租人的过错要求其承担相应的免租期租金。

 

      四、承租人的优先承租权

      根据我国《民法典》第七百三十四条第二款[4]的规定，承租人在租赁期限届满后享有同等条件优先承租的权利，但该权利应如何行使法律并未进一步明确规定。笔者认为，出租人如拟继续出租房屋，则其负有通知承租人的义务，通知内容需包括第三人承租的具体条件，承租人收到通知后应当及时回复是否行使优先承租权，参照《民法典》第七百二十六条第二款[5]的规定，承租人应当在收到通知后十五日内进行回复；另外，关于同等条件承租，因房屋租赁合同涉及的合同要素较多，故不能简单地将承租人提出的续租条件是否与第三人拟签署的房屋租赁合同条款完全一致作为判断是否符合同等条件的标准，而应当是结合租赁期限、租金标准、付款条件等实质影响双方权利义务的核心条款作为是否符合同等条件的判断标准。

      参考案例：（2021）京02民终2444号民事判决（入库编号：2025-07-2-111-001）

      裁判要旨：1. 出租人有继续出租房屋的意愿，且与第三人确定了租赁合同的内容，出租人应当将相关内容向承租人全面、不迟延地通知，保障承租人能够行使民法典第七百三十四条规定的优先承租权。2. 租赁期限届满，承租人优先承租所依据的“同等条件”应限定为租赁物的用途、租金、租赁期限、支付期限和方式等可直接影响出租人在租赁合同中可获利益的关键要素。